こちらのブログでも言及したように現在のＪ－ＲＥＩＴは
・高稼働で業績好調
・分配金も過去最高を更新
・物件の含み益も５，８兆円と過去最高
ですが金利上昇による負担増の懸念から、売りに売られＪ－ＲＥＩＴ全体の分配金利回りも５％を超えています。
今回は好調なＪ－ＲＥＩＴの中でも、直近に増配を発表した２つのＪ－ＲＥＩＴを紹介します。
【８９５８】グローバルワン・不動産投資法人
・グローバル・ワン不動産投資法人は２００３年に上場したオフィス特化型のＪ－ＲＥＩＴです。オフィスの中でも都心の大型オフィスに投資していて３月と９月が権利確定月です。
・２月２８日に物件売却（横浜プラザビル）により８１億円の利益を確定したことがリリースされています。こちらは上記で記載しているようにＪ－ＲＥＩＴは現在含み益が多いという点ですね。
・売却益の８１億円を原資に２０２５年９月の分配金を２３２３円から４１０７円と７６，８％の大幅な増配を発表しています。このように２０２５年９月から６期（３年）にかけて通常の賃料収入に加えて、売却益の一部が分配される予定です。
（追記）
３月２１日に２０２５年９月の分配金を４１０７円から４１２６円に増配を発表しています。
具体的には
２０２５年９月は２０１８円、それ以降の５期は１２１１円が物件売却益分として通常の賃料に上乗せされます。２０２６年３月からは巡航分配金で２４００円以上を目標にしているため２４００円以上と売却益の１２１１円の３６１１円以上が分配される予定です。
※巡航分配金とは物件売却益など一時的な要因を除いた分配金のこと。
現在の株価は１１万３９００円なので、今から購入しても分配金利回りは７％ちかくありＪ－ＲＥＩＴのなかでもトップになりました。
・物件売却はあくまで一時的な収入のため将来の賃料収入が減るというデメリットもあります。
そこでグローバル・ワン不動産投資法人は５０億円（発行済投資口の４，７６％）の自己投資口の取得（上場会社でいう自社株買い）も発表しています。
今回の物件売却により巡航分配金は２０８７円から１８３５円まで下がりますが、自己投資口の取得により１口あたりの当期純利益が増えた結果１９０７円まで上がる予定です。
それでもまだ目標にしている２４００円には届かないので、この差額をどう対処していくかが今後のポイントになると思います。
・グローバル・ワン不動産投資法人は3月と9月が権利確定月のため3月27日までの購入すると3月の分配金の対象になります。
【３４６８】スターアジア不動産投資法人
・スターアジア不動産投資法人は、ホテル・オフィス・住居などに投資している総合型リートです。１月と７月が権利確定月。１月と７月に権利確定がある高配当株は少ないため貴重です。
・２月２７日にホテル変動賃料が好調なため１月の分配金を１５３８円から１７０１円と１０％増配しています。１０％の増配は上記のグローバルワン不動産投資法人と比較するとさみしいように思いますが、スターアジアの場合は一時的な物件売却ではなく巡航ベースの増配のため、今後もホテルの好調が続けば分配金も高い金額で安定すると思われます。
スターアジアは昨年からホテルの比率を増やしていましたが、さっそく結果がでました。このあたりはスポンサーが不動産ファンドだけありうまいです。
→福岡リート投資法人も商業施設が好調で増配を発表しています
・２０２５年７月期の分配金は１６２５円、２０２６年１月は１６４４円を予定しているので、現在の株価だと６，２％になります。現在の高配当のＪ－ＲＥＩＴの中でも巡航ベースの利回りで６％を超えるのは、タカラレーベン不動産投資法人と東海道投資法人くらいだと思います。スターアジアはもともと分配金の目標を１６００円以上としていましたが、これで達成されました。
タカラレーベン不動産投資法人は現在ぼ分配金は２７００円前後ですが、３５００円を目標にしています。時期が記載されていませんが達成できたときは現在の利回りだと８％を超えそうです。
まとめ
今回は物件売却で増配したグローバルワン不動産投資法人とホテルの変動賃料が好調で増配したスターアジア不動産投資法人を紹介しました。
増配の理由は違えど、どちらも好決算でした。
にもかかわらずスターアジア不動産投資法人の方は株価はあまり反応せず、好調なのに人気がない現在のＪ－ＲＥＩＴを象徴しているように思います。
２００１年に市場ができたＪ－ＲＥＩＴにとっては初めてのインフレ局面。
果たしてＪ－ＲＥＩＴはインフレに勝つことができるのか注目したいです。
