最終更新日 ２０２５年２月２６日
J-REITは現在
・高稼働で業績好調
・分配金も過去最高を更新
・物件の含み益も５，８兆円と過去最高
にも関わらず昨年からずっと株価は下落しています。
株式でいうところのPBRであるNAV倍率もJ-REIT全体で０，８倍と「１万円が入った財布が８０００円で売られている」状態。
ということで２０２５年の新NISA成長枠は下記のJ-REIT２銘柄を購入しました。
→２０２３年の配当
→同じ利回り商品であるインフラファンドについて
【３２８１】ＧＬＰ投資法人
ＧＬＰ投資法人は物流施設特化型のJ-REITで、物流施設特化型のJ-REITの中では最大級の規模になります。
■ＧＬＰ投資法人の特徴
・直近の予想分配金は３３０８円で、利回りにすると４，８７％になります。ただし、３３０８円には一時的な物件売却益も含まれるため、物件売却益がなく巡航分配金ベースだとおよそ２７６０円前後。２７６０円で計算すると分配金利回りは４，４％になります。
※巡航分配金とは、物件売却益など一時的な要因を除いた分配金のこと。本来の分配金額ともいえます。
・分配金の目標は年間７０００円としており、もし今の株価で達成できると利回りは５，６％まで上昇します。この７０００円という金額は巡航分配金ベースなのか物件売却も含めてなのか記載ありませんでしたが、物件売却も含めるとするとちかいうちに達成できそうな数字です。
・ＧＬＰ投資法人の特徴のひとつは物件売却を金額まで公表している点で、２０２４年はすでに１３７億円を売却済、２０２５年は２００億円の売却を予定しています。２０２５年の２００億円の売却ができると分配金も２７６０円から増額されることが予想されます。
物件売却は将来の賃料収入が減るというデメリットもありますが、物件含み益率が３５％あり、J-REITの中でも含み益が上位であるＧＬＰ投資法人だからこそできる選択肢です。もちろん物件売却益は分配金の増額や自己投資口の取得に使われるためしっかりと還元されますのでNAVが１倍以下の現状では適切な選択だと思います。
・他の物流リートのように稼働率は９９％と高稼働、契約更新時の賃料が平均６％増額できている点に加えて、ＧＬＰ投資法人独自の取組として消費者物価指数に連動して契約期間中でも賃料が上げられるＣＰＩ連動条項という契約があるため、インフレ環境下の現在は賃料増額がやりやすいとのことです。
他の物流リートに限らずオフィスや住居などのリートも契約更新時に賃料増額できることはあっても、契約途中に賃料増額できることは少ないと思うので、ＣＰＩ連動条項というのは今後の内部成長も期待できます。
【８９６８】福岡リート投資法人
福岡リート投資法人は九州を代表する企業が出資している福岡・九州の地域特化型のJ-REITです。２００５年上場。
２０４０年まで人口が増える福岡経済圏や半導体工場で活気づく熊本に間接的に投資できるJ-REITです。
■福岡リート投資法人の特徴
・商業施設、オフィス、住居、ホテル、物流施設に投資している総合型で規模としては２２００億円と中規模のJ-REITです。エリアは福岡経済圏が８０％、残り２０％がその他九州です。
・直近の分配金予想は３９００円で、現在の株価で計算すると利回り５，３％です。福岡リート投資法人は特定口座でも保有していますが、利回りが５％超えるのはまれな印象。
・今まで４０回決算をして予想分配金を下回ったのはコロナのときの１回のみで、その１回も３６５０円を８円下回っただけなので許容範囲と言えます。
・２０２５年２月の分配金は３９００円から１３７円上方修正されて４０３７円と発表されています。
まとめ
銀行から多額の費用を借入して物件を購入するJ-REITにとって利上げは大きなマイナス材料です。
しかし、利上げによる費用負担よりも賃料収入を上げることができれば分配金も値上がりも期待できる環境だと思います。
J-REIT全体でも利回りが５％超える現状では、ＧＬＰ投資法人も福岡リート投資法人もものすごい高利回りというわけではないですが、どちらも増配基調で安心して保有できるため今回紹介しました。
また２つのJ-REITはどちらも２月が権利確定月のため２月２６日までに購入することで８月に分配金が支払われます。
直近でも海外ファンドが２つのリートに対してＴＯＢを発表したように、指数的には格安なJ-REIT。
新NISAでも購入できるのでご参考にどうぞ。
